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Cómo vender tu piso en 2 días

¿Quieres vender tu piso en 48 horas? Sólo hay un truco infalible: rebájalo hasta hacerlo lo suficientemente atractivo. Esta es la conclusión a la que he llegado tras leer el artículo de El País, que tiene un titular muy sugerente: ‘Vender un piso en 48 horas’, y la técnica más antigua del mundo: hacer una oferta que no puedan rechazar.

En la historia aparece un piso de tres dormitorios y 148 metros construidos en la urbanización Los Juncos 2, con piscina y pádel, en la localidad madrileña de Las Rozas. Tras rebajarlo un 23%, de 518.000 euros más IVA a 399.000 euros más IVA, se ha conseguido vender en 48 horas. Al gancho del precio, se sumó un comprador que llevaba dos años buscando piso.

En el otro lado de la moneda se encuentra una vivienda de 165 metros cuadrados que lleva cinco años sin venderse. Forma parte de un edificio singular y además está reformada, pero no hay forma de colocarla. La propietaria se empeña en mantener el precio de venta, no quiere rebajas.

¿Y tú? ¿Qué tipo de vendedor eres? Supongo que todo depende de si necesitas dinero con urgencia o no. Tanto si eres un vendedor con prisa, como si juegas con el tiempo de tu parte, te recomiendo la lectura de: ” Guía practica para vender tu piso” en la sección GUIAS PRACTICAS

Los inversores vuelven al sector inmobiliario ante la falta de alternativas

La inversión en bolsa y en productos financieros bancarios hoy por hoy ofrece apenas un 2% de rentabilidad además de un alto grado de incertidumbre. Por ello, el sector inmobiliario vuelve a llamar la atención del inversor, esta vez mediante las operaciones de “Sale & Lease Back”, que supone la compra de oficinas con alquiler asegurado.

José Luis Guillermo, socio de la consultora inmobiliaria Knight Frank, explica que el dinero del inversor sigue ahí, aunque se ha vuelto más selectivo y busca buenas oportunidades, entre las que destaca la opción de “Sale & Lease Back”, que supone la compra de una oficina incluyendo en el contrato el alquiler de su antiguo propietario por un mínimo de cinco años.

Este producto, que ofrece liquidez al vendedor y una renta asegurada al comprador, tiene muchísima competencia, según Guillermo, que varía en función de la zona de ubicación, el grado de conservación, la solvencia del arrendatario y la duración del contrato de alquiler tras la venta.

En cuanto a la situación del mercado, Guillermo pronostica una reactivación a pertir del segundo semestre de 2010, aunque el experto matiza que la evolución económica del país tendrá un papel importante, puesto que “si la coyuntura no mejora, será muy difícil una recuperación de los alquileres”.

¿Qué pasa cuando no se puede pagar la hipoteca?

Es evidente que en España en los últimos años, se han vendido hipotecas como churros, ello ha traído la consecuencia de que muchas personas estén involucradas en algo que les resulta absolutamente desconocido.

Cuando por un motivo o por otro el deudor hipotecario se ve en la imposibilidad de atender sus pagos con la deseable puntualidad o simplemente no puede atenderlos, suele escucharse: Me van a embargar; me van a poner en la calle etc., como expresiones mas habituales.

Es recomendable por tanto recordar que una hipoteca es un modo privilegiado para el acreedor de asegurar el pago de un préstamo, puesto que no necesita embargar nada, de hecho la hipoteca tiene una gran semejanza con el embargo.

El procedimiento para obtener el fruto de esa garantía privilegiada es ejecutar la hipoteca, es decir, mediante un procedimiento judicial sumario -Demanda ejecutiva, requerimiento de pago, subasta y remate-, el acreedor podrá cobrar su deuda con cierta premura.

La realidad actual incluye sin embargo un componente desacostumbrado, existen créditos hipotecarios garantizados por hipotecas sobre inmuebles de menor valor que la deuda garantizada –hipotecas basura-, como consecuencia de la sobre valoración de los inmuebles y la caída en picado de su precio.

Esta circunstancia innegable influye de modo determinante sobre el problema del deudor hipotecario que no puede hacer frente a sus deudas:

a) De un lado puede ser disuasoria para la entidad financiera, en tanto en cuanto el procedimiento sumario, que hay que decirlo, supone un costo económico importante, puede no dar el fruto deseado por la evidente pérdida de valor del inmueble en una subasta judicial.

b) Por otra parte el deudor debe tener en cuenta que si una vez subastada la finca con el precio obtenido no se cubre el importe de la deudas, más intereses, gastos y costas el acreedor hipotecario puede continuar la reclamación contra el resto de bienes y derechos del deudor ya que la hipoteca no altera su responsabilidad personal e ilimitada con todos sus bienes presentes y futuros.

Ante ello la recomendación para quien se encuentre en esta situación ha de ser, de intentar evitar por todos los medios la iniciación del procedimiento de ejecución hipotecaria y desde luego es absolutamente desaconsejable que se inhiba de la situación quedando a esperar los acontecimientos, por el contrario debe ofrecer a su acreedor alguna de estas soluciones:

• Aplazamiento de los pagos periódicos en tanto se encuentra una solución.

• Vender el inmueble aún perdiendo dinero y subrogar a otra persona en la deuda hipotecaria.

• Arrendar el inmueble con opción de compra, cuya prima puede servir para regularizar la situación permitiendo además que el precio del arriendo sea superior al habitual.

• Ofrecer al Banco la entrega del inmueble en concepto de dación en pago, siempre que con ello se de un finiquito total.

En definitiva cada caso tendrá sus propios problemas y de ellos dependerá la opción a adoptar.

La crisis ninja de Leopoldo Abadía

El ex profesor del IESE, Leopoldo Abadía, se ha hecho famoso a sus 76 años gracias a su peculiar análisis de la crisis económica mundial bautizada como ‘la crisis ninja’. El estudio, publicado en su página web (www.leopoldoabadia.com), recibió miles de visitas en apenas unas semanas.

Esto llevó a la publicación de su libro ‘La Crisis Ninja y otros misterios de la economía actual’, un glosario de términos económicos expuestos de forma sencilla y comprensible para el ciudadano de a pie. El libro ha tenido una gran acogida, liderando las listas de ventas y continuando así con el fenómeno de Internet iniciado por el artículo.

El ex profesor del IESE, Leopoldo Abadía, se ha hecho famoso a sus 76 años gracias a su peculiar análisis de la crisis económica mundial bautizada como ‘la crisis ninja’. El estudio, publicado en su página web (www.leopoldoabadia.com), recibió miles de visitas en apenas unas semanas.

Esto llevó a la publicación de su libro ‘La Crisis Ninja y otros misterios de la economía actual’, un glosario de términos económicos expuestos de forma sencilla y comprensible para el ciudadano de a pie. El libro ha tenido una gran acogida, liderando las listas de ventas y continuando así con el fenómeno de Internet iniciado por el artículo.

De esta manera el autor de tan original teoría sobre la crisis mundial ha aparecido en numerosos programas televisivos, como el de Buenafuente, para explicar su ‘teoria ninja’.

VER VIDEO La teoría Ninja de Leopoldo Abadía

Derechos de tanteo y retracto en un contrato de arrendamiento

La Ley de Arrendamientos Urbanos otorga al arrendatario, tanto en el arrendamiento de vivienda como en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, derechos de adquisición preferente, únicamente para el caso de venta del inmueble arrendado: por un lado el derecho de tanteo (antes de la transmisión) y por otro el derecho de retracto (después de la misma).

Según el artículo 25.2 de la LAU, el arrendador debe notificar fehacientemente (mediante telegrama, burofax o cualquier otro medio que acredite no sólo la recepción sino también el contenido) al arrendatario su decisión de transmitir la finca con anterioridad a la transmisión debiendo hacer constar igualmente el precio y demás condiciones de la venta.

Es importante resaltar que en la actual regulación no se prevé la necesidad de hacer constar los datos del comprador aunque, para mayor seguridad, se recomienda su inclusión.

Así, desde el día siguiente a la notificación que constituye una oferta firme e irrevocable, el arrendatario tendrá un plazo de 30 días a fin de ejercitar el derecho de tanteo, teniendo en cuenta que si no lo hiciere los efectos de la comunicación caducarían a los 180 días naturales, dentro los cuales el propietario podrá transmitir el inmueble en las mismas condiciones expresadas (fuera de los 180 días el arrendador deberá notificar de nuevo al arrendatario para poder transmitir).

Por otro lado, el derecho de retracto tiene lugar una vez producida la transmisión y siempre y cuando el arrendador no haya notificado previamente, en cuyo caso el arrendatario hubiese declinado la posibilidad de ejercitar el tanteo, o que habiéndolo hecho falte alguna de las condiciones esenciales como el precio o que la venta se haya efectuado por un precio menor a aquél que se hizo constar en la notificación previa a la venta.

Exige igualmente la notificación fehaciente al arrendatario de las condiciones esenciales de la venta y la entrega de copia de la escritura o documento privado en el que la misma se haya formalizado.

En cuanto al plazo, el arrendatario dispone de 30 días naturales a partir del siguiente al de la notificación y, para poder hacer efectivo este derecho, es necesario la consignación del precio de la venta y el ofrecimiento de pago de los gastos derivados del contrato u otros necesarios y útiles realizados en el inmueble vendido.

“Las personas que cobren 1.500 euros al mes ya pueden olvidarse de comprar un piso de 200.000 euros”

Tal y como explica Martí Saballs en su blog de Expansión, Jordi Mestre, director general de Caixa Sabadell, puso esas cifras sobre la mesa. “Las personas que cobren 1.500 euros al mes (netos) ya pueden olvidarse de comprar un piso de 200.000 euros”, dijo el responsable de la caja catalana.

Aunque de las palabras de mestre no queda claro, se supone que el directivo de Caixa Sabadell hace el cálculo además suponiendo que la casa la compran dos personas con ese sueldo neto. Para llegar a esos ingresos, cada miembro de la pareja deberá cobrar unos 23.000 euros brutos.

Por esta razón, el directivo explicó que aunque tiene toda su cartera inmobiliaria en venta parte de ella está en alquiler porque es dificil que, con sueldos de 1.500 euros, sea posible comprar pisos dentro de la corona metropolitana de Barcelona por menos de 200.000 euros.

Según Saballs, el responsable también alertó que “cualquier persona que compre un piso ahora -se supone que gana más de 1.500 euros netos al mes-, debe pensar que en algún momento en los próximos treinta años los tipos de interés estarán en el 7%“.

Actualmente, si alguien compra una vivienda de 200.000 euros y la financia al 80% con una hipoteca, deberá abrir un préstamo de 160.000 euros. La cuota de una hipoteca de esas características a 25 años actualmente ascendería a unos 680 euros, pero si el tipo de interés total a pagar asciende al 4% (cerca de su media de los últimos años) se colocaría en unos 850 euros. Pero si llega al 7%, como anticipa el directivo, la cuota se dispararía al unos 1.125 euros. es decir, cuando lleguen al 4% representaría algo menos del 30% de ingresos netos que tendría una pareja que cobrase 1.500 euros netos al mes y se acercaría al 40% si llegan al 7%.

El problema es que, aunque el porcentaje de pisos de 200.000 euros o menos ha crecido en los últimos meses, apenas representa el 20 o 25% de las viviendas ofertas en las dos principales ciudades españolas (Madrid y Barcelona).

En la misma rueda de prensa, el director general de Caixa Sabadell -y, a medio plazo, futuro primer ejecutivo de la entidad fusionada junto a Caixa Terrassa, Caixa Girona y Caixa Manlleu – confió en que la luz verde a las ayudas que les corresponden del fondo público frob, y que ascienden a 500 millones de euros, llegará entre lo que queda de esta semana o, como máximo, la próxima.

Quien cobre la ayuda de 210 euros al alquiler deberá hacer la declaración de la renta

Numerosos jóvenes que cobran menos de 22.000 euros (límite para hacer la declaración de la renta) se han encontrado con que han dejado de percibir la renta básica de emancipación (RBE) de 210 euros al alquiler. La razón es que hacienda les reclama dinero por no hacer su declaración el año pasado al considerar que han recibido ingresos de dos pagadores (su empresa y el ministerio de vivienda) la ley no obliga declarar a hacienda cuando sólo se tiene un pagador y los ingresos son como mucho 22.000 euros anuales. Pero lo que muchos no saben es que recibir una ayuda del estado “cuenta” como un segundo pagador, por lo que obliga a realizar la declaración incluso aunque los ingresos no lleguen a ese valor.

En caso de recibir ayudas sólo se permite no presentar la declaración de la renta si los ingresos anuales más el subsidio son inferiores a 9.000 euros anuales no presentar la declaración de la renta cuando hay obligación de hacerlo supone dejar de cobrar las ayudas y además puede conllevar una sanción por motivos fiscales. Así, cientos de jóvenes podrían verse afectados por esta norma, que si bien no es novedosa, para muchos si era desconocida a modo de ejemplo, a un joven con un sueldo de 15.000 euros le corresponde pagar un IRPF del 12,91%. Si percibe la ayuda RBE (2.310 euros al año) para hacienda pasará a tener unos ingresos de 17.310 euros, lo que implica un irpf del 14,72%, un 1,81% más, esto es pagará 313,3 euros más al año si ya presentaba la declaración antes de recibir la ayuda, simplemente por el aumento del gravamen. Sin embargo, una persona a la que la empresa no aplique retenciones de IRPF  por no llegar a los 22.000 euros anuales, y se vea obligada a presentar la declaración por recibir la ayuda, tendrá que pasar a pagar el 14,72% del total de ingresos, esto es, tendrá que pagar a hacienda 2.548 euros al año, cuando no tendría obligación de hacerlo si no percibiese la RBE.

Visto en EL MUNDO.

Cómo elegir la hipoteca que más te conviene

Para la elección del tipo de Préstamo Hipotecario que mejor se adapte a sus necesidades tendrá que tener en cuenta los siguientes factores:

A.- El importe del préstamo:Es la cantidad de dinero que la Entidad Financiera entrega al cliente al concederle el Préstamo. En el caso del Hipotecario, existen dos tipos de límites para determinar este importe total :

1.- El valor de la vivienda : La cantidad máxima a financiar, es decir, el importe total que recibirá como Préstamo Hipotecario suele estar entre el 70% y el 80% del valor de tasación de la vivienda o inmueble.

2.- Los propios ingresos del solicitarle: El importe se limita para que las cuotas a pagar no superen el 35 ó 40% de los ingresos líquidos justificables del solicitante y así poder hacer frente a los pagos sin problemas.

B.- El interés: El interés, es “el precio” que el cliente se compromete a pagar a la Entidad Financiera como consecuencia de haber recibido una cantidad de dinero determinada en concepto de Préstamo. La Tasa Anual Equivalente (TAE) es una fórmula para poder comparar los tipos de interés que ofrecen las distintas Entidades Financieras.

Para su cálculo se tienen en cuenta la periodicidad de pago, el tipo de interés nominal y las comisiones iniciales. Ya hemos mencionado anteriormente que, de acuerdo con el tipo de interés, los Préstamos pueden clasificarse en :

1.- Préstamos Hipotecarios de interés fijo: El tipo de interés establecido en el contrato permanece inalterable a lo largo de toda la vida del Préstamo.

En este tipo de Préstamo, tanto la Entidad Financiera que ha prestado el dinero como el cliente, están expuestos al riesgo de interés, es decir :

Si los tipos de interés descienden, el cliente no se puede beneficiar de dicha bajada, pudiendo estar pagando un precio superior al que lo haría si la operación la contratase en esos momentos.

Si los tipos de interés suben, la situación es la contraria, siendo la Entidad Financiera la perjudicada, ya que no podrá repercutir en el cliente esta subida.

Por todo ello, la operación suele fijarse a unos plazos más cortos que los que se establecen cuando el interés es variable, a fin de evitar el riesgo de las variaciones de tipos de interés para ambas partes.

¿Qué ventaja tienen los Préstamos de interés fijo? La principal ventaja que para el cliente representan los préstamos a interés fijo es tener determinado, desde el principio de la operación, el importe exacto de las cuotas a pagar a lo largo de toda la vida del Préstamo.

2.- Préstamos hipotecarios de interés variable: Son operaciones en las que el tipo de interés varía cada cierto período de tiempo, de acuerdo con unas normas que se establecen previamente. La forma de fijar los intereses es la siguiente:

Se acuerda un tipo inicial de interés, que permanece fijo durante un período preestablecido, y que en la mayoría de Entidades Financieras oscila entre 12 y 18 meses.

Una vez transcurrido este período, el tipo de interés varía de acuerdo con la evolución del índice de referencia acordado en el contrato, al que se le añade además un valor diferencial, si así se ha pactado.

El riesgo que corre tanto la Entidad Financiera como el cliente es el propio de las oscilaciones de mercado :

En época de tipos de interés bajos, el cliente pagará menos intereses, saliendo beneficiado.

En época de tipos de interés altos, el cliente ten- drá que efectuar un mayor pago de intereses.

Por ello, y al irse ajustando el tipo de interés al mercado, las Entidades Financieras suelen ofrecer plazes de amortización más largos (normalmente entre 20-25 años) que los utilizados en los préstamos a tipo fijo (normalmente entre 10-15 años).

¿Qué ventaja tienen los Préstamos de interés variable? Las principales ventajas son :

Obtener una financiación que usualmente es a mayor plazo, con la consiguiente reduccción del importe de la cuota a pagar.

Dada una situación de bajada de tipos de interés, reducir la cuota a pagar.
Índices de referencia : Es la variable en función de la cual cambia el tipo de interés del Préstamo. Existen diversos tipos de índices de referencia, los más habituales son : Euribor , IRPH ,vCECA

Cualquiera de los índices de referencia descritos, que se aplique en un Préstamo Hipotecario de interés variable, ha de quedar claramente determinado a la firma del mismo, así como su forma de aplicación.

Para que un tipo de interés sirva de referencia:

Debe ser público y fácilmente verificable por parte del cliente, lo que implica que la Entidad Financiera debe indicar en qué medio se publica.
Ha de ser objetivo, es decir, que no ofrezca dudas en cuanto a su cálculo.

Debe ser neutral, es decir, la Entidad Financiera no puede influir en su determinación.

El Diferencial : Consiste en el importe que las Entidades Financieras añaden al tipo de interés de referencia. ¿ Cómo se especifica el valor diferencial?

· Puede establecerse un importe fijo durante toda la vida del Préstamo.
· Puede fijarse como un porcentaje sobre el índice de referencia que se haya utilizado.

C.- El período de Interés: Es el período de tiempo durante el cual el tipo de interés de un Préstamo, a tipo de interés variable, permanece inalterado. En los préstamos a tipo de interés variable hay que diferenciar entre :

Período de interés a tipo fijo: Es el plazo durante el cual permanece vigente el tipo de interés inicial pactado en el contrato del préstamo.

Período de interés a tipo variable: Una vez finaliza el período de interés a tipo fijo comienza el período de interés a tipo variable que dura hasta que se termina de pagar el Préstamo Durante este período, el interés varía cada cierto tiempo (generalmente cada año) en función del índice de referencia.

D.- Cuota a Pagar: Es el importe que el cliente se compromete a pagar periódicamente (mensual, trimestral o anualmente) a la Entidad Financiera que le ha concedido el Préstamo en concepto de intereses y devolucion del capital prestado.

E.- Plazo de Amortización: Es el tiempo acordado en la escritura del Préstamo para que el cliente devuelva a la Entidad Financiera la totalidad de la cantidad prestada. Suele oscilar entre 10 y 25 años, y dependerá :

Del tipo de política comercial de la Entidad Financiera.
De ser un Préstamo a tipo de interés fijo o variable.
De la edad del solicitante.

Hay Préstamos en los que se establece un período de carencia. La carencia puede definirse como el período inicial de la vida de un Préstamo en el que el cliente únicamente paga los intereses, no amortizando nada de capital.

F.- Sistemas de Amortización: Existen diversos sistemas de amortización: de cuota a pagar constante, de cuotas de capital constante, de cuotas de capital creciente, etc. El más empleado por las Entidades Financieras es el de cuota a pagar constante, donde el capital amortizado va aumentando a lo largo de la vida del préstamo, reduciéndose, por lo tanto, los intereses a pagar.

¿ COMO FUNCIONAN LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS ?

En momentos difíciles, como los actuales, la sociedad vuelve a sus principios y tiende a confiar más en sistemas de venta tradicionales. En el sector inmobiliario, las cooperativas de viviendas están registrando un incremento de popularidad y de socios, por su carácter cercano entre constructores y compradores y porque al dejar de lado a los intermediarios permiten ahorrar los beneficios empresariales de éste. De hecho, actualmente existen en España 13.852 sociedades cooperativas, aunque en activo se encuentran unas 4.300, según la Confederación de Viviendas de España.

Así, para que los compradores se conviertan en socios cooperativistas tienen que cumplir una serie de requisitos: aportar una cantidad económica determinada, que fija cada agrupación en sus estatutos (el Capital Social aportado para cubrir los gastos básicos de constitución de la sociedad que, según la gestora de cooperativas ECOVI, oscila entre los 50 y los 250 euros para las entidades que ellos gestionan); respetar la vinculación de vivienda, o lo que es lo mismo, aceptar que durante un período de cinco años los propietarios no pueden vender su vivienda, con la excepción del derecho de retracto, según el cual si un propietario decide comerciar con su inmueble debe ofrecerlo primero a los socios de la cooperativa por orden de antigüedad, y sólo en el caso de que ninguno de ellos desee adquirirla puede venderla libremente.

Antes de entrar a formar parte de una cooperativa de viviendas es importante prestar atención a cuestiones como la titularidad de los terrenos, el plazo de ejecución de la obra y los planes de edificación, así como cualquier otra característica específica de la cooperativa escogida. Resulta de vital importancia comprobar estos datos para evitar los casos de fraude que inevitablemente se han disparado con motivo de la crisis.

Adquirir un casa a precio de coste

El cooperativismo de viviendas está enfocado principalmente hacia aquellas personas que quieren adquirir su casa a precio de coste (es decir, entre un 20% y un 30% más baratas que las del precio medio del mercado), y a las que les gusta tomar parte en el proceso de construcción, ya que a través de su participación en las Asambleas Generales acceden a información transparente en todo momento y tienen libertad para escoger el arquitecto, supervisar la obra y realizar los pagos. Según la Confederación de Viviendas de España (Concovi) en España hay más de un millón y medio de socios en las diferentes cooperativas de viviendas.

Las cooperativas de viviendas engloban tanto viviendas libres como protegidas, y en la actualidad hay un stock considerable de activos inmobiliarios ya construidos (Concovi los cifra en 1.435.420 viviendas). Asimismo, el número de viviendas en construcción en cooperativas alcanza las 41.104, mientras que está prevista la construcción de 56.000 nuevos inmuebles.

Sin embargo, el principal problema al que se enfrentan los compradores potenciales de las viviendas cooperativas son los largos plazos de espera que transcurren desde que los particulares comienzan a formar parte de una cooperativa hasta que se hacen con una viviendas, que en muchos casos pueden superar los tres años.

Sin ánimo de lucro

El objetivo fundamental de estas sociedades es facilitar el acceso a la vivienda con precios más bajos de los que actualmente se ofertan. Con este objetivo ha nacido en Cataluña Covic Habitat, la cooperativa que propone impulsar, al menos, 3.000 viviendas asequibles en Barcelona y Tarragona. “Somos una cooperativa sin ánimo de lucro con la única pretensión de ayudar en estos momentos de no bonanza”, explica la presidenta, Olga Moreno, quien añade que el funcionamiento de esta sociedad se diferencia del resto en que son los asociados los que determinan el tipo de vivienda que quieren y en qué zona.

Además, para que su propuesta llegue al máximo número de interesados, la cooperativa permite la inscripción de los interesados tanto a través de su web como en persona, donde la cooperativa abrirá sus oficinas el sábado día 6 de febrero a partir de las 10 de la mañana